Congé sans offre de renouvellement – Commissaire de justice à Paris
Mettre fin à un bail commercial dans le respect des droits du locataire
Introduction
Le congé sans offre de renouvellement permet au bailleur de mettre fin à un bail commercial sans proposer la conclusion d’un nouveau contrat.
Ce congé, strictement encadré par le Code de commerce (articles L.145-9 et suivants), ouvre droit pour le locataire, sauf exceptions, à une indemnité d’éviction destinée à compenser la perte de son fonds de commerce.
L’étude Benhamour Sadone & Associés – Commissaires de justice à Paris accompagne les bailleurs et gestionnaires dans la rédaction, la signification et la sécurisation juridique de ces congés sensibles.
Délais et conditions de notification
Le congé sans offre de renouvellement doit être signifié par commissaire de justice :
- au moins six mois avant la fin du bail, si le bail est encore en cours,
- ou, en cas de tacite prolongation, six mois à l’avance pour le dernier jour d’un trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre).
Le respect de ces délais est impératif : un congé délivré hors délai a pour conséquence la prolongation tacite du bail.
L’indemnité d’éviction
En principe, le bailleur qui ne renouvelle pas le bail doit verser au locataire une indemnité d’éviction, dont le montant correspond à la valeur du préjudice subi :
perte du fonds, frais de déménagement, perte de clientèle, etc.
Cependant, il existe des exceptions légales (article L.145-17 du Code de commerce) permettant au bailleur de refuser toute indemnité :
- motif grave et légitime à l’encontre du locataire (manquement répété à ses obligations, cessation d’activité, sous-location interdite, etc.),
- immeuble insalubre ou dangereux, rendant nécessaire la démolition,
- ou reconstruction justifiée par un arrêté d’insalubrité ou de sécurité.
Lorsque le motif invoqué repose sur une faute du locataire, une mise en demeure préalable doit impérativement être adressée par acte extrajudiciaire.
Contenu du congé
L’acte doit indiquer :
- la volonté du bailleur de mettre fin au bail,
- la confirmation ou non du versement d’une indemnité d’éviction,
- le cas échéant, le montant proposé ou la mention qu’il sera communiqué ultérieurement,
- les motifs de non-renouvellement ou de refus d’indemnité (le cas échéant).
Le commissaire de justice veille à la clarté des mentions et à la régularité formelle de l’acte.
Documents à fournir pour la préparation du congé
Pour constituer le dossier, merci de transmettre à l’étude :
- Le bail commercial en cours et ses avenants ;
- Les justificatifs des motifs de non-renouvellement ou d’absence d’indemnité (le cas échéant) ;
- La décision du bailleur concernant l’indemnité d’éviction (montant ou mention différée) ;
- L’adresse complète du siège social et des locaux loués ;
- Les coordonnées du locataire et du mandataire éventuel.
Ces éléments permettent d’établir un congé conforme au Code de commerce et opposable au preneur.
Rôle du commissaire de justice
L’intervention du commissaire de justice assure :
- la valeur probante et la date certaine de la notification,
- le respect des délais légaux,
- la conformité du contenu avec la législation en vigueur,
- et la preuve irréfutable de la remise de l’acte.
Il garantit ainsi la sécurité juridique du bailleur en cas de litige sur la validité du congé.