Commissaire de justice Recouvrement des loyers impayés

Intervention rapide et sécurisée pour la régularisation des impayés locatifs

Les impayés de loyers représentent l’un des principaux motifs de contentieux locatif.

Le commissaire de justice intervient pour sécuriser chaque étape du recouvrement : de la mise en demeure à la procédure d’expulsion, en garantissant la régularité des actes et la protection des droits du bailleur comme du locataire.

L’étude Benhamour Sadone & Associés – Commissaires de justice à Paris accompagne les propriétaires, agences et gestionnaires immobiliers dans le suivi complet des impayés, qu’il s’agisse de baux d’habitation, professionnels ou commerciaux.

Le recours à un commissaire de justice est recommandé dès les premiers loyers impayés. L’expérience montre que de nombreux bailleurs ou propriétaires perdent un temps précieux dans le recouvrement de leurs loyers en adressant des lettres simples ou recommandées, alors qu’il est obligatoire de procéder à un commandement visant la clause résolutoire.

Quelques situations fréquentes :

• Absence de paiement malgré relances et courriers simples ;
• Défaut de paiement partiel ;
• Charges non régularisées ;

Lorsque le locataire ne régularise pas, le commissaire de justice délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Cet acte :

• rappelle le montant exact des sommes dues (loyers, charges, indemnités) ;
• informe la caution s’il y a lieu, a posteriori ;
• ouvre un délai légal pour régulariser la dette, variable selon le type de bail :
  • 2 mois ou 6 semaines pour un bail d’habitation (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) ;
  • 1 mois pour un bail commercial ;

Si le locataire ne s’acquitte pas dans ce délai, la clause résolutoire s’applique de plein droit : le bailleur peut saisir le tribunal pour obtenir l’acquisition de la clause résolutoire du bail et l’expulsion du locataire ainsi que le recouvrement des sommes dues.

Après obtention du jugement, le commissaire de justice :

• signifie la décision d’expulsion ;
• délivre le commandement de quitter les lieux ;
• procède à l’expulsion du locataire, accompagnée de la force publique et d’un serrurier, après autorisation de la préfecture et une tentative infructueuse.

Elle peut également engager des mesures d’exécution forcée (saisie sur compte, saisie sur rémunérations, saisie-vente, etc.) pour recouvrement des loyers impayés et des frais de justice dans le même temps.

Ces actes sont strictement encadrés par le Code des procédures civiles d’exécution.

La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend uniquement les expulsions physiques, sans bloquer les procédures de recouvrement.

Pour permettre la rédaction et la signification du commandement, merci de transmettre à l’étude les éléments suivants :

• Le bail concerné (bail d’habitation, professionnel ou commercial) et ses éventuels avenants ;
• Le décompte détaillé des sommes dues, établi mois par mois ou trimestre par trimestre, en distinguant clairement :
  • la part loyer ;
  • la part charges récupérables ;
• Les éventuelles cessions ou transferts de bail (actes notariés, avenants, autorisations du bailleur) ;
• Les coordonnées actualisées du locataire et, le cas échéant, de la caution ou du gestionnaire.

Ces documents permettent au commissaire de justice de vérifier la régularité du dossier et de délivrer un acte conforme aux exigences légales et au type de bail applicable.

• Ne tardez pas à faire constater les impayés dès le premier retard.
• Vérifiez la présence et la validité de la clause résolutoire dans le bail.
• Prévenez votre assurance loyers impayés ou votre garantie dès le commandement.
• Confiez le suivi du dossier à un commissaire de justice pour éviter toute irrégularité procédurale.