Commissaire de justice Travaux sans autorisation

Constat de travaux réalisés sans autorisation

Faire cesser une infraction, préserver ses droits

Lorsqu’un occupant, un copropriétaire ou un locataire entreprend des travaux sans autorisation préalable, cela peut constituer une infraction au règlement de copropriété, au Code de l’urbanisme ou au bail d’habitation ou commercial.

Dans ces situations, le constat de travaux réalisés sans autorisation dressé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) est une étape indispensable pour figer la preuve, préserver les droits du propriétaire et préparer les actions nécessaires.

Pourquoi faire établir un constat ?

Le constat de travaux non autorisés permet de :

• Fixer la preuve de l’existence et de la nature des travaux irréguliers ;
• Identifier les transformations effectuées sans validation préalable (abattage de cloisons, percements, ouvertures dans murs porteurs, modification de façade, pose d’équipements, etc.) ;
• Dater les interventions et attester de leur état d’avancement ;
• Préparer une procédure judiciaire (référé, action en cessation, remise en état) ;
• Établir la responsabilité du contrevenant vis-à-vis du bailleur, du syndic ou de la collectivité.

Où et comment sont réalisées les constatations ?

Les constatations peuvent être effectuées :

• Depuis les parties communes : escaliers, paliers, couloirs, caves, combles, toitures, halls d’immeuble ;
• Depuis la voie publique : lorsqu’une modification extérieure (fenêtre, façade, terrasse, toiture) est visible ;
• Depuis les propriétés voisines avec l’accord de leurs occupants.

En revanche, aucune constatation ne peut être réalisée de manière forcée à l’intérieur d’un local privé.

Pour pénétrer dans les lieux, il est nécessaire de convoquer l’occupant (locataire, propriétaire ou occupant sans droit ni titre).

Notre étude peut se charger de cette convocation formelle pour garantir le respect du principe du contradictoire.

Si le locataire ou l’occupant refuse l’accès, il est alors possible de déposer une requête auprès du juge pour obtenir une autorisation judiciaire d’accès au logement dans le cadre d’un constat sur ordonnance (fait sur autorisation du président du tribunal judiciaire).

Cas les plus fréquents de travaux sans autorisation

Nous intervenons régulièrement pour :

• Ouverture dans un mur porteur sans accord du syndic ou de l’architecte ;
• Abattage de cloison ou déplacement de pièces d’eau ;
• Modification de façade, toiture, menuiserie ou garde-corps ;
• Travaux sur parties communes sans autorisation d’assemblée générale ;
• Transformation de l’usage du bien (habitation en local professionnel, location saisonnière type Airbnb, etc.) ;
• Aménagements lourds (terrasse, véranda, mezzanine, combles) réalisés sans autorisation administrative ou déclaration préalable.

Principe du contradictoire : convocation du responsable

Pour garantir une valeur juridique incontestable, notre étude peut convoquer l’auteur des travaux ou son représentant avant l’intervention.

Cette convocation, préparée et signifiée par nos soins, mentionne la date, l’heure et l’objet du constat. Le procès-verbal indique :

• la présence ou absence de l’occupant convoqué,
• ses observations éventuelles,
• et la description précise des travaux constatés.

Ce formalisme confère au constat une valeur probante renforcée, reconnue par les juridictions.